Sommaire

• Qu’est-ce que la plus-value en LMNP ?
• Les changements clés avec le PLF 2025
• Exemple de calcul de la plus-value en LMNP
• Comment est taxée la plus-value en LMNP ?
• Les abattements pour durée de détention
• Nos conseils pour optimiser votre fiscalité en LMNP

Qu’est-ce que la plus-value en LMNP ?

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat, ajusté des frais annexes. En LMNP, cette plus-value était auparavant calculée sans tenir compte des amortissements pratiqués pendant la période de détention.

Cependant, avec la réforme du PLF 2025, cela change significativement.

Les changements clés avec le PLF 2025

La principale nouveauté réside dans la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Concrètement, les amortissements déduits fiscalement au fil des années devront désormais être pris en compte lors de la revente du bien. Cela pourrait mécaniquement augmenter la plus-value imposable.

Avant la réforme :

• Plus-value = Prix de vente – Prix d’achat – Frais déductibles
• (Les amortissements n’étaient pas pris en compte)

Après la réforme :

• Plus-value = Prix de vente + Amortissements déduits – Prix d’achat – Frais déductibles

Cette modification aura un impact direct sur la fiscalité des investisseurs en LMNP.

Exemple de calcul de la plus-value en LMNP

Prenons un exemple simple pour illustrer ce changement :

• Prix d’achat : 100 000 €
• Amortissements cumulés : 20 000 €
• Prix de vente : 200 000 €
• Frais de notaire : 7 500 €
• Forfait travaux : 15 000 €

Ancien calcul (avant PLF 2025) :

200 000 € – 100 000 € – 7 500 € – 15 000 € = 77 500 € de plus-value imposable

Nouveau calcul (après PLF 2025) :

(200 000 € + 20 000 €) – 100 000 € – 7 500 € – 15 000 € = 97 500 € de plus-value imposable

Ce changement peut représenter une augmentation significative de l’assiette imposable.

Comment est taxée la plus-value en LMNP ?

La taxation de la plus-value se fait en deux parties :

• 19 % d’impôt sur la plus-value
• 17,2 % de prélèvements sociaux

Cela représente un total de 36,2 % d’imposition sur la plus-value brute.

Les abattements pour durée de détention

Heureusement, des abattements progressifs s’appliquent en fonction de la durée de détention du bien :

• Exonération totale d’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention
• Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans de détention

Cela incite les investisseurs à conserver leurs biens sur le long terme pour optimiser leur fiscalité.

Nos conseils pour optimiser votre fiscalité en LMNP

1. Anticipez la revente : si vous prévoyez de vendre, tenez compte de l’impact des amortissements sur la plus-value.
2. Exploitez les abattements : plus vous conservez votre bien longtemps, moins vous paierez d’impôts.
3. Consultez un expert fiscal : la fiscalité LMNP peut être complexe. Un expert peut vous aider à optimiser votre situation.

Vous êtes investisseur en LMNP ?

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