Sommaire

• Qu’est-ce que la plus-value en LMNP ?
• Les changements clés avec le PLF 2025
• Exemple de calcul de la plus-value en LMNP
• Comment est taxée la plus-value en LMNP ?
• Les abattements pour durée de détention
• Nos conseils pour optimiser votre fiscalité en LMNP

Qu’est-ce que la plus-value en LMNP ?

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat, ajusté des frais annexes. En LMNP, cette plus-value était auparavant calculée sans tenir compte des amortissements pratiqués pendant la période de détention.

Cependant, avec la réforme du PLF 2025, cela change significativement.

Les changements clés avec le PLF 2025

La principale nouveauté réside dans la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Concrètement, les amortissements déduits fiscalement au fil des années devront désormais être pris en compte lors de la revente du bien. Cela pourrait mécaniquement augmenter la plus-value imposable.

Avant la réforme :

• Plus-value = Prix de vente – Prix d’achat – Frais déductibles
• (Les amortissements n’étaient pas pris en compte)

Après la réforme :

• Plus-value = Prix de vente + Amortissements déduits – Prix d’achat – Frais déductibles

Cette modification aura un impact direct sur la fiscalité des investisseurs en LMNP.

Exemple de calcul de la plus-value en LMNP

Prenons un exemple simple pour illustrer ce changement :

• Prix d’achat : 100 000 €
• Amortissements cumulés : 20 000 €
• Prix de vente : 200 000 €
• Frais de notaire : 7 500 €
• Forfait travaux : 15 000 €

Ancien calcul (avant PLF 2025) :

200 000 € – 100 000 € – 7 500 € – 15 000 € = 77 500 € de plus-value imposable

Nouveau calcul (après PLF 2025) :

(200 000 € + 20 000 €) – 100 000 € – 7 500 € – 15 000 € = 97 500 € de plus-value imposable

Ce changement peut représenter une augmentation significative de l’assiette imposable.

Comment est taxée la plus-value en LMNP ?

La taxation de la plus-value se fait en deux parties :

• 19 % d’impôt sur la plus-value
• 17,2 % de prélèvements sociaux

Cela représente un total de 36,2 % d’imposition sur la plus-value brute.

Les abattements pour durée de détention

Heureusement, des abattements progressifs s’appliquent en fonction de la durée de détention du bien :

• Exonération totale d’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention
• Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans de détention

Cela incite les investisseurs à conserver leurs biens sur le long terme pour optimiser leur fiscalité.

Nos conseils pour optimiser votre fiscalité en LMNP

1. Anticipez la revente : si vous prévoyez de vendre, tenez compte de l’impact des amortissements sur la plus-value.
2. Exploitez les abattements : plus vous conservez votre bien longtemps, moins vous paierez d’impôts.
3. Consultez un expert fiscal : la fiscalité LMNP peut être complexe. Un expert peut vous aider à optimiser votre situation.

Vous êtes investisseur en LMNP ?

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Sommaire :

1. Comprendre la Double Déclaration des Revenus Locatifs
2. Optimisation Fiscale avec le Régime LMNP : L’Amortissement
3. Impact de l’Investissement sur les Cotisations LAMal
4. Avantages du Statut de Quasi-Résident en Suisse
5. Conséquences d’un Changement de Statut Frontalier
6. Conclusion

1. Comprendre la Double Déclaration des Revenus Locatifs

En tant que frontalier, les revenus locatifs générés en France sous le statut LMNP doivent être déclarés à la fois en France et
en Suisse. En France, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC),
mais le statut LMNP permet de réduire l’impôt grâce à l’amortissement. Cependant, en Suisse, ces revenus sont pris en compte pour
déterminer le taux d’imposition global, bien qu’ils ne soient pas imposés directement. Concrètement, vos revenus locatifs français
augmenteront votre taux marginal d’imposition en Suisse, impactant ainsi le montant de vos impôts suisses.

2. Optimisation Fiscale avec le Régime LMNP : L’Amortissement

Un des grands avantages du régime LMNP en France est la possibilité d’amortir le bien immobilier ainsi que les meubles et les travaux.
Cela permet souvent de générer un déficit foncier, rendant les revenus locatifs non imposables en France pendant plusieurs années.
Typiquement, l’amortissement peut être étalé sur dix ans, voire plus, selon le type de bien et les montants investis. Mais que se passe-t-il
une fois que cette période d’amortissement est terminée et que le bien n’est plus en déficit ?

Une fois l’amortissement arrivé à son terme ou en cas de non-déficit, les revenus locatifs deviennent imposables en France. Cela peut
impacter votre taux d’imposition global en Suisse puisque le taux calculé tient compte de l’ensemble de vos revenus mondiaux, y compris
les revenus locatifs français une fois qu’ils sont imposés.

3. Impact de l’Investissement sur les Cotisations LAMal

Pour les frontaliers affiliés à la LAMal, l’impact de l’investissement LMNP sur les cotisations est une question légitime. Bien que cet impact
soit clairement défini pour les affiliés à la CMU (Couverture Maladie Universelle), où les revenus mondiaux peuvent influencer les cotisations,
cela reste plus complexe pour les affiliés LAMal. En général, les cotisations LAMal sont fixes et ne varient pas en fonction des revenus supplémentaires
tels que ceux issus d’un investissement LMNP. Cependant, il est toujours recommandé de consulter un expert fiscal pour confirmer que cet investissement
n’aura pas d’effet sur vos cotisations LAMal, car les règles peuvent évoluer.

4. Avantages du Statut de Quasi-Résident en Suisse

Pour certains frontaliers, obtenir le statut de quasi-résident peut représenter un avantage fiscal. Ce statut permet de déduire certaines charges
(comme les frais de transport, les intérêts hypothécaires, etc.) de votre revenu imposable en Suisse. Cependant, pour être éligible, vous devez prouver
que la majorité de vos revenus sont d’origine suisse. Dans votre cas, les revenus locatifs en France ne doivent pas dépasser un certain seuil par rapport
à votre revenu suisse global.

Si vous remplissez les conditions pour le statut de quasi-résident, vous pourriez optimiser votre imposition en Suisse. Ce statut est particulièrement
avantageux pour les frontaliers qui souhaitent réduire leur base imposable et maximiser leurs déductions fiscales.

5. Conséquences d’un Changement de Statut Frontalier

Enfin, si vous décidez de quitter la Suisse pour vous installer dans un autre pays de l’UE, ou même en France, tout en continuant à travailler en Suisse,
cela aura des répercussions sur votre statut fiscal. En renonçant à votre statut de frontalier, vous devrez revoir vos obligations fiscales à la fois en France
et en Suisse. Si vous déménagez en France pour y résider et y travailler, vous serez pleinement imposé en France, et vos revenus suisses seront alors pris
en compte dans votre imposition française.

Dans le cas où vous déménageriez dans un autre pays de l’UE, il est essentiel de vous renseigner sur les conventions fiscales entre ce pays et la Suisse pour
éviter la double imposition. Il est fortement conseillé de consulter un conseiller fiscal avant de faire un tel changement.

Conclusion

En conclusion, l’investissement locatif sous le régime LMNP pour les frontaliers entre la France et la Suisse peut être un excellent moyen de diversifier
ses revenus et d’optimiser sa fiscalité. Cependant, les implications fiscales sont complexes, notamment en raison de la double déclaration des revenus,
de l’amortissement en France, et de son impact possible sur le taux d’imposition en Suisse. De plus, il est crucial de comprendre les effets potentiels
de cet investissement sur les cotisations LAMal, ainsi que les avantages et les critères liés au statut de quasi-résident.

Avant de se lancer, il est recommandé de bien se renseigner et, idéalement, de faire appel à un conseiller fiscal spécialisé en fiscalité transfrontalière.
Cela permettra de sécuriser votre investissement, de maximiser les avantages fiscaux, et d’éviter les pièges liés aux obligations fiscales dans deux pays.
Un investissement bien planifié et optimisé peut ainsi devenir une source de revenus complémentaire solide tout en limitant la charge fiscale à long terme.